전월세 계약을 할 때는 많은 것들을 신경 써야 합니다. 전월세 보증금을 잘 돌려받기 위해서는 전세보증금과 근저당이 매매가의 일정 비율을 넘겨서는 안 되고, 전세금으로 근저당을 말소해달라고 요구하는 세입자들도 있죠. 등기부등본을 확인해 가압류, 가처분, 가등기, 임차권등기 등을 피해야 하고, 집주인과 직접 계약하는 것인지도 반드시 확인해야 합니다. 또한 잔금을 치른 후에는 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 전세금을 잘 돌려받을 수 있습니다.
그리고 계약서를 쓰는 것만큼 중요한 것이있는데요. 바로 전월세 만기일에 해야 할 행동입니다. 주택임대차보호법은 대부분 세입자가 유리하도록 되어 있는데요. 그럼에도 만기일이 다가올 때 제대로 알지 못하면 손해를 볼 수 있습니다. 그렇다면 과연 전월세 만기 시 어떤 내용을 알아야 할지 함께 알아보도록 하겠습니다.
1. 만기 통보 일정 변경된 것 확인하기
보통 전세 계약은 2년입니다. 그리고 2년의 전세 계약이 끝난 후 이사를 나가고 싶은 세입자라면 반드시 임대인에게 계약 만료 의사를 표현해야 합니다. 원래 기존에는 임대인과 임차인 모두 만기 1개월 전까지 계약 만료 의사를 표현해야 하나, 2020년 12월 10일부터는 임대차 보호법이 일부 개정되었는데요. 임대인과 임차인 모두 2개월 전까지는 계약 만료 의사를 표현해야만 합니다.
2. 만기 통보는 넉넉한 기간을 잡고 하기
요즘에는 임대인들이 갭투자를 하는 경우가 많이 있습니다. 이에 퇴거하는 세입자에게 전세금을 제 때 돌려주지 못할 경우가 많이 있죠. 이런 경우 가장 이상적인 것은 임차인 뒤에 들어오는 세입자를 구해, 이 세입자가 임대인에게 전세 보증금을 지불하고, 임대인은 이 전세 보증금으로 퇴거하는 임차인에게 전세 보증금을 돌려주는 방식입니다. 즉, 임차인이 새로운 세입자를 빨리 구해준다면 보증금을 차질 없이 받을 수 있는 것이죠. 이에 계약 만료 의사 표현은 3~4개월 정도 전에 하는 것이 가장 좋습니다.
3. 계약 만료 의사 표현 안 한다면?
만약 만기일이 다가옴에도 불구하고 임대인이나 임차인 모두 계약 만료 의사 표현을 안 한다면 어떻게 되는 걸까요? 바로 이 계약에 대해 '묵시적 갱신'이 됩니다. 묵시적 갱신이란 직접적으로 말이나 문서 등으로 남기지 않고 계약이 자동으로 갱신된다는 뜻인데요. 임대차 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주되는 것이죠.
묵시적 갱신 계약에는 몇 가지 특징이 있습니다. 임대인의 입장에서는 2년 간 동일한 조건으로 계약 기간을 보장해줘야 합니다. 그러나 임차인에게는 권한이 하나 있는데요. 바로 기존의 2년 계약과는 다르게 언제든지 계약 해제를 통보할 수 있는 것입니다. 단, 계약 해제 통보 후 3개월 뒤에 보증금이 반환된다는 것은 꼭 알아둬야 합니다. 이 경우 공인중개 수수료는 어떻게 되는 걸까요? 만약 계약 해제 통보 3개월 이후에 나갈 때는 집주인이 수수료를 내지만 3개월을 채우지 못하고 나가면 임차인이 수수료를 내야 할 수도 있습니다. 이는 상호 간의 협의에 따라 달라지게 됩니다.
4. 이런 경우는 '묵시적 갱신'이 아닙니다
만약 임대인과 임차인이 처음 계약서를 쓸 때 상호 협의를 통해 계약 기간을 1년으로 한다면 어떻게 될까요? 물론 계약서대로 임차인이 1년만 살고 나간다면 깔끔하게 계약이 마무리되겠지만 상황이 바뀌어 세입자의 마음이 변할 수도 있습니다. 이 경우 어떻게 되는 걸까요?
먼저 임차인의 변심으로 1년 더 살고 싶은 경우에는 계약서가 내용과 상관없이 2년 동안 거주할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서는 무조건 기본 계약이 2년이기 때문입니다. 1년 계약은 원칙적으로 의미가 없습니다. 그리고 이 경우는 묵시적 갱신이 아닙니다. 그러나 임차인은 1년만 살고 나갈 수 있는 권리를 가지고 있는데요. 이는 임차인을 위한 특례를 인정해주는 것입니다. 즉 임대인 입장에서는 1년 계약은 지양하는 것이 좋을 것 같네요.
1년을 계약했지만 1년을 더 살아서 2년을 채운 후에 계약서를 새로 작성하지 않고 계약을 갱신한다면 이 경우 묵시적 계약이 되는 것입니다.
5. 주인이 전세금을 돌려주지 않는다면?
이런 과정을 다 거쳤음에도 불구하고 주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우 두 가지 방법이 있습니다. 첫 번째 방법은 이사를 가지 않으면서 대응할 수 있는 방법인데요. 바로 전세보증금 반환 청구 소송을 하는 것입니다. 이 경우 중요한 것은 이사를 하지 않고 다른 집에 전입신고를 하지 않아야 합니다. 만약 피치 못할 사정으로 이사를 해야 한다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우에는 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이 경우 집이 경매로 넘어간다고 해도 나의 순위를 보존해줄 수 있게 되죠.
계약서를 쓰는 것만큼이나 중요한 만기 시 행동. 잘 숙지해서 손해를 보는 일은 없도록 하는 것이 좋을 것 같네요.
