지난 몇 년 아파트의 가격이 치솟았습니다. 이에 토지거래허가제와 주택담보인정비율(LTV)의 강화, 양도소득세 중과 등의 규제가 쏟아졌고 아파트의 매매가 급감했죠. 이 시기에 비(非)아파트의 거래가 늘어났습니다. 서울 아파트 거래량은 지난해 상반기 4만 8,298건에서 올해 상반기 2만 9,399건으로 39.1% 감소한 반면 같은 기간 비아파트 거래량은 4만 682건에서 4만 3,444건으로 6.8% 증가했습니다.
비(非)아파트를 주로 매수한 사람들은 바로 2030 세대인데요. 올해 상반기(1~6월)에 서울에서 매매된 비아파트 네 가구 중 한 가구는 2030 세대가 매수자인 것으로 나타나기도 했습니다. 이들은 아파트가 아니지만 입지 경쟁력을 따져 주거 가치가 높은 도심에 내 집을 마련한 것으로 드러났습니다.
점점 매수자들의 관심을 받고 있는 비아파트의 대표 주자 중의 하나는 빌라입니다. 빌라는 아파트에 비해 단점이 많지만 아파트보다 가격이 저렴하고 관리 유지비가 적게 든다는 장점이 있는데요. 특히 요즘 빌라는 옵션이 좋고 주차장도 잘 갖춰져 있어 젊은 신혼부부들 사이에서 인기가 많습니다. 그러나 이들이 반드시 피해야 하는 빌라들도 있는데요. 오늘은 매매하면 금전적, 정신적으로 손해를 보는 빌라에 대해 소개합니다.
1. 베란다 확장된 빌라
아파트는 보통 '발코니'를 확장해서 사용하는 곳이 많이 있습니다. 이에 더욱 넓게 공간을 쓸 수 있는 것이죠. 신축빌라 또한 '베란다'를 확장한 곳이 많이 있는데요. 이 경우 넓어 보여 현혹될 수 있지만 이런 곳은 피해야 합니다. 왜냐하면 '발코니'를 확장하는 것은 지난 2006년 합법화되었지만 '베란다'를 확장하는 것은 불법이기 때문입니다.
발코니와 베란다는 비슷한 것 같지만 엄연히 다른 개념입니다. 베란다의 경우 건물 윗층과 아래층의 바닥 면적 차이로 생기는 공간입니다. 건물 아래층에 비해 위층이 작을 경우 아래층의 지붕 일부분이 남게 되며 이 공간을 활용한 것이 베란다이죠. 발코니의 경우 건물 거실이나 방에서 바깥쪽으로 연장된 공간을 말합니다. 보통 아파트에서 세탁실이 위치한 공간이죠. 흔히 '아파트 베란다'라고 잘못 표현하는데 정확한 표현은 '아파트 발코니'입니다.
그리고 베란다를 확장한 빌라는 불법인데요. 이에 이런 빌라를 구매하게 되면 구청 등 지자체에서 불법 건축물을 철거하고 원상 복구하라는 명령을 내리게 됩니다. 만약 이를 어기면 이행강제금을 부과하게 되는데요. 세대 전용 면적과 불법 건축 면적이 85제곱미터를 초과했을 경우 지속적으로 이행강제금이 부과되게 됩니다.
그렇다면 빌라의 베란다가 확장되었는지, 불법건축물이 있는지는 어떻게 알 수 있을까요? 이 때는 승인된 건축설계 도면을 보면 쉽게 확인이 가능합니다. 또한 빌라의 건축물대장을 조회할 수도 있는데요. 단속에 걸린 불법건축물이라면 '위반건축물'이라는 표시가 되어 있겠죠. 만약 이마저도 모르겠다면 건축설계사나 공인중개사 사무실에 문의하면 됩니다.
2. 주차 문제 있는 빌라
2009년 당시 정부는 급증하는 1~2인 가구 주거문제를 해결하기 위해 '도시형생활주택'을 도입했습니다. 주로 소형 평형 위주로 짓는 300가구 미만의 공동주택이죠. 도시형 생활주택은 아파트와는 달리 각종 건설 기준을 완화해 공급자의 부담을 줄였는데요. 이때 완화한 규제 중의 하나는 주차장입니다. 이에 한 가구당 주차대수가 한 대도 채 되지 않는 빌라가 우후죽순으로 늘어났습니다.
물론 자차가 없고 대중교통을 이용해 생활하는 사람들이라면 크게 문제가 되지 않을거라 생각할 수 있지만 이런 곳은 매도 시 어려움을 겪을 수 있고, 새로운 세입자를 받기도 어려운데요. 이에 가급적 피하는 것이 좋습니다. 단, 주변에 거주자 우선 주차공간이 있거나, 공영 주차장이 있으면 이런 문제를 해결할 수 있기에 이런 단점이 상쇄될 수 있겠죠.
3. 재개발 투자 개념의 빌라
재개발 투자 개념으로 빌라를 구매하는 사람들도 있습니다. 추후 재개발이 되면 분담금을 내고 새 아파트를 받을 것이라는 기대로 빌라를 구매하는 것이죠. 그러나 기본적으로 빌라는 아파트보다 환금성이 떨어지는 데다 정비사업이 현실화되기까지 10년 이상의 시간이 걸립니다. 또한 현금청산 가능성도 있기에 반드시 주의해야 합니다. 정부는 지난 2.4 대책에서 빌라가 위치한 지역에 추후 공공 재개발 지구로 지정되면 입주권을 주지 않고 현금청산을 하겠다는 방침을 밝힌 바 있는데요. 민간 재개발을 추진해온 구역이라도 공공사업으로 바뀌면 현금청산을 피할 수 없습니다.
4. 권리관계가 복잡한 빌라
사실 권리관계가 복잡한 부동산은 많은 사람들이 매수를 꺼립니다. 빌라 또한 마찬가지이죠. 예를 들어 선순위의 저당권이 설정되어 있고, 임차권등기명령 등이 신청되어 있는 경우 법적으로 까다로운 상황에 처할 수 있습니다. 빌라의 경우 보통 직접 건축주가 계약을 진행하지 않고 공인중개사나 분양사무소에서 대리인이 계약을 하는 경우가 있는데요. 이때는 반드시 대리인이 적절한 권한을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 이 경우 반드시 위임장, 대리인의 신분증, 인감 증명서 등을 확인해야 하죠.
5. 근린생활시설에 지어진 빌라
빌라 분양업자 중 일부는 '주거용 근린생활시설'이라는 말을 쓰며 근린생활시설에 지어진 빌라를 소개하며 '주거할 수 있는 시설'이라고 주장합니다. 그러나 사실 이는 불법시설입니다. 주택으로 간주되는 주거용 오피스텔과는 다른 의미를 가지고 있는 것이죠. 이는 우리가 보통 '근생 빌라'라고 부르는 것입니다. 이는 근린생활시설과 다세대주택이 결합된 것으로 법적으로는 상가이지만 주거용으로 개조해 사용하는 공간입니다.
이런 경우 행정기관에 이행강제금을 내야합니다. 또한 취사 시설을 다 부수고 일반 사무실로 용도 변경도 해야 하죠. 이런 일을 사전에 방지하려면 계약 시 근린생활시설 여부를 확인해야 하는데요. 만약 등기상 용도는 근린생활시설인데 주택으로 사용하면 불법건축물에 해당되기에 주의해야 합니다. 이 경우에도 이행강제금을 부담해야 합니다.
