전세 계약, 혹은 매매 계약 등의 부동산 계약 시 '가계약금'을 먼저 걸어놓는 경우가 있습니다. 부동산 중개인은 '이 물건 귀한 것'이라며 빨리 가계약금이라도 걸기를 재촉하고, 계약자 또한 마음이 급해져 임대인, 혹은 매도인에게 가계약금을 빠르게 입금하곤 하죠. 사실 많은 사람들은 이 가계약에 대해 큰 의미를 두지 않는데요. 정식으로 계약서를 쓰는 것도 아니기에 큰 고민 없이 가계약금을 턱 하니 입금하는 경우가 많이 있습니다.
그러나 사실 '가계약'도 '계약'의 일종이기에 분쟁이 생길 소지가 많이 있고, 실제로 가계약금으로 인해 분쟁이 생기는 경우도 많이 있습니다. 오늘 돈공부에서는 가계약과 가계약금, 그리고 가계약의 파기에 관한 것에 대해 소개할 텐데요. 부동산 계약을 앞두고 있다면 꼭 한 번쯤은 숙지하는 것이 좋을 것 같네요.
1. 가계약이란?
가계약이란 무엇일까요? 가계약이란 정식 계약서를 쓰기 전에 소액의 계약금을 내는 것입니다. 예를 들어 5억짜리 아파트를 구매한다고 하면 이에 대한 1%의 금액, 약 500만원 정도를 매도인에게 미리 주는 것이죠. 이에 '내가 우선해서 이 아파트를 매수하겠다'는 의지를 보여주는 것입니다. 물론 바로 계약서를 작성한다면 가장 깔끔하지만 매도인이 원거리에 있는 등 바로 계약서를 쓸 여건이 되지 않기에 가계약금을 주고 가계약을 체결하게 됩니다.
2. 가계약이 문제가 되는 이유는?
정식으로 계약서를 쓰기 전에 체결한 '가계약'이 문제가 되는 이유는 무엇일까요? 바로 규정이 없기 때문입니다. 정식 계약서를 쓰면 민법에 의해 계약이 파기되었을 때 지침이 있지만 가계약이라고 하는 것은 법률 용어도 없고, 규정이 없습니다. 이에 판례에 의존해야 하지만 선례도 많지 않고 선례의 판시도 일관되지 않기에 분쟁이 일어날 소지가 많이 있는 것이죠. 물론 가계약을 한 후 정식 계약까지 아무런 일이 없으면 괜찮지만 부동산의 가격 변동이 심한 요즘 같은 경우에는 매수인과 매도인의 의사가 바뀌기 쉬운데요. 이에 더욱 문제가 되고 있습니다.
3. 계약금 vs. 가계약금, 뭐가 다를까?
5억짜리 아파트를 매수하기 위해 정식 계약서를 썼다고 가정해봅시다. 이 경우 매수인은 5천만원 정도의 계약금을 냈겠죠. 그러나 만약 잔금일 전 매수인이 계약을 파기할 경우 계약금은 돌려받지 못합니다. 반대로 매도인이 계약을 파기할 경우 배액 배상의 의무가 있는데요. 즉, 계약금의 두 배인 1억 원을 매수인에게 지급해야 계약을 파기할 수 있습니다.
그렇다면 가계약금도 비슷하게 작동되는 것일까요? 100% 그렇지는 않습니다. 가계약금이 계약금처럼 효력을 발휘하기 위해서는 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 먼저 △사고자 하는 물건이 특정되어 있어야 하고 △구체적인 금액이 확정되어야 하며 △중도금 지금 방법에 대한 합의가 있어야 한다는 것입니다. 이 세 가지 사항은 정식 계약 전 문자 등을 통해 증거로 남겨두는 것이 좋은데요. 보통 부동산 중개인이 이 역할을 하는 경우가 많이 있습니다. 만약 중개인이 이런 역할을 하지 않는다면 반드시 요구하는 것이 좋습니다.
4. 계약 파기해도 가계약금 돌려받을 수 있는 경우도 있다!
이를 자세히 알아보기 위해 사례를 하나 소개해보도록 하겠습니다. 5억 상당의 아파트를 사기 위해 부동산을 찾은 A씨는 마음에 드는 물건을 보게 되었습니다. 공인중개사 또한 이 동네 시세보다 5천만 원 싸게 나온 4억 5천만 원에 나온 물건이라며 계약금 300만 원 정도를 빨리 매도인에게 입금하라고 했는데요. 이후 A 씨는 다른 부동산에서 나온 물건이 마음에 들었고, 이 가계약금을 돌려받고 싶었습니다. 이 경우 A씨는 가계약금을 돌려받을 수 있을까요? 정답은 '돌려받을 수 있다'입니다.
먼저 사고자 하는 물건은 특정되었지만, 매도인과 상호 협이 하에 구체적인 금액이 확정된 것이 아니라 공인중개사의 '시세보다 싸다'는 말만 듣고 가계약금을 넣은 것이기에 이 가계약은 효력이 없는 것이죠. 그러나 만약 공인중개사가 매도인과 연락을 한 후 구체적인 금액이 확정되고 계약금, 중도금 및 잔금 지급 방법 등이 명시되었다면 이 가계약금을 돌려받을 수 없었겠죠.
5. 부동산에서 중계를 잘못한 경우에는?
매수인이 가계약을 파기하는 경우 가계약금은 돌려받지 못합니다. 매도인이 가계약을 파기하는 경우 배액배상의 의무가 있습니다. 그러나 만약 부동산 중개인의 잘못으로 계약을 파기는 경우는 어떨까요? 예를 들면 가격이나 면적, 용도 등을 잘못 알려주는 경우가 있겠죠. 이런 경우 가계약금은 부동산 측에서 물어야 합니다.
6. 분쟁을 막기 위해서는 '이것' 필수
이런 저런 분쟁이 많이 일어나는 '가계약' 그렇다면 어떻게 분쟁을 막을 수 있을까요? 문자 등을 통해 앞서 이야기한 세 가지 사항을 명시하고 가계약이 파기되었을 때 어떻게 해야 할지까지 명시하는 것이 좋습니다. 즉, 매수인과 매도인에게 아래와 같이 문자메시지를 보내는 것이죠.
1. 매매목적물 : OO아파트 O동 O호
2. 총 매매 대금 : O억 O천만원
3. 가계약금 O원, 계약금 O원, 잔금 일자는 정식 계약일에 협의 후 결정
4. O월 O일 가계약금으로 O원을 매도인 OOO의 계좌로 입금
5. 정식 계약일 및 장소 : O월 O일 OO부동산
6. 매도인은 가계약금의 두 배를 반환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 없던 것으로 할 수 있음
이 문자메시지를 보내고 매도인 매수인이 모두 동의한다는 의사를 밝힌다면 이후 가계약금을 입금할 수 있습니다. 그리고 이 경우 분쟁이 일어날 소지는 거의 없다고 봐도 될 것 같네요.
7. '가계약금' 말고 '계약금'으로 배상해야 하는 경우
'가계약금' 말고 '계약금'으로 배상을 해야 하는 경우도 있습니다. 매우 예외적인 사례이지만 실제 있었던 일로 한 번쯤 봐 둔다면 좋을 것 같습니다. 매수인 A씨는 5억원짜리 아파트를 매수하기 위해 계약서를 작성하고 계약금 5,000만원을 내기로 약속을 했습니다. 그러나 인터넷뱅킹 이체 한도로 인해 당장 5,000만원을 넣기 힘들었고, 은행도 문을 닫았죠. 이에 A씨는 매도인 B씨에게 500만 원만 송금했습니다.
그러나 매도인 B씨는 곧 마음을 바꿨고, 이 아파트를 매도하지 않기로 했는데요. 이에 500만원의 두 배인 1,000만원을 주고 계약 파기 의사를 밝혔죠. 그리고 A씨가 계약금을 지급하지 못하게 하기 위해 은행 계좌도 폐쇄해버렸습니다. 이 경우 계약은 정상적으로 파기된 것일까요? 그렇지는 않습니다. 법원의 판례에 따르면 이 경우 B씨는 계약금 5,000만원의 두 배인 1억원을 배상해야 한다고 하네요. 반대로 A씨가 계약을 파기하고 싶다면 500만 원이 아닌 5,000만 원을 주고 계약을 파기할 수 있겠죠. 다만, 계약 파기와 관련한 판단을 하기 위해서는 계약의 성립 여부, 위약금에 관한 약정 여부, 중도금 지급 여부 및 지급 시기, 계약 파기의 시기 등을 면밀히 살필 필요가 있습니다.
계약서를 쓰지 않는 '가계약' 그러나 가계약 또한 계약만큼 중요한 의미를 지니고 있기에 자신의 돈을 손해보지 않기 위해서는 꼼꼼히 내용을 확인해야 할 것 같네요.
