여러분은 '자가'에 살고 계신가요? 아니면 '전월세'에 살고 계신가요? 2020년 서울시 복지실태조사에 따르면 서올시의 자가 소유 비율은 42.3%, 전세는 37% 정도라고 합니다. 사실 전세는 전 세계적으로 일부 국가에서 볼 수 있는 매우 특이한 제도인데요. 유독 우리나라에서 활발하게 거래가 이루어지고 있습니다.
그러나 내 집이 아닌 곳에 목돈을 넣는 것이기에 위험부담도 있습니다. 만약 임대인이 나쁜 마음을 먹거나, 경제적인 사정이 안 좋아질 경우 전세금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다. 실제로 최근 5년 동안 주택도시보증공사에서 집주인을 대신해 세입자 전세금을 돌려준 전세보증금 반환보증 사고금액은 2016년부터 올해 5월까지 총 5,453건이라고 하는데요. 사고 금액은 약 1조 915억 원에 달했습니다. 특히 갭투자자들이 늘어나며 이런 사고가 나는 경우도 많아졌는데요. 집값 대비 전세금 비율이 높은 지역에서 이런 문제가 눈에 띄게 보이고 있습니다.
그렇다면 전세 세입자들은 속수무책 당해야만 하는걸까요? 그렇지 않습니다. 세입자들도 이에 대비해 전세 계약 전 반드시 몇 가지 사항을 체크해야 합니다. 사실 부동산 중개업자는 '안전한 집이에요' '혹은 '이 정도면 괜찮은 거예요'라며 세입자를 안심시키고 계약을 성사시키려 하지만 세입자가 전세 계약에 대해서 잘 모른다면 힘들고 지리멸렬한 싸움에 휘말릴 수도 있습니다. 그렇다면 과연 전세 계약 시 내 보증금을 지키기 위해서는 어떤 것을 보아야 할지 함께 알아보도록 하겠습니다.
1. 전세보증금과 근저당 = 매매가의 70% 이하
전세 계약을 할 때 '등기부등본'을 반드시 확인해야 한다는 말을 들어보셨을 것 같습니다. 그러나 많은 사람들이 등기부등본을 보고 무엇을 확인해야 할지 모르는 경우가 많이 있죠. 등기부등본에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 바로 이 집에 '근저당'이 걸려있는지 확인하는 것입니다. 근저당이란 집주인이 아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌린 내용이 기재되어 있는 것인데요. 즉, 집주인이 은행에 돈을 갚지 않으면 이 집을 경매에 넘겨버릴 수 있는 권리를 가진 것이라고 볼 수 있습니다.
물론 근저당이 잡혀있지 않은 곳이라면 가장 좋습니다. 그러나 요즘 근저당이 잡혀있지 않은 집을 찾는 것은 매우 어려운 일인데요. 이에 반드시 근저당과 전세보증금의 합이 매매가의 70% 이하인 집을 계약하는 것이 좋습니다. 여기서 '70%'라는 숫자는 어떻게 나온 것일까요? 만약 집이 경매로 넘어갔는데 한 번 유찰이 된다면 집값이 20%에서 30% 가량 빠질 위험이 있기 때문입니다. 만약 서울 아파트라면 전세보증금과 근저당의 합이 80%까지 되어도 괜찮지만 돈에 대해서는 항상 보수적으로 접근하는 것이 좋겠죠?
2. 근저당 말소 요구하기
세입자가 낸 전세금으로 근저당을 말소해달라는 요구를 할 수도 있습니다. 즉 세입자의 전세금을 이용해 은행의 빚을 갚는 조건으로 전세 계약을 하는 것이죠. 이 경우 구두로 계약하는 것만 믿고 있어서는 안되며 계약서 상에 이를 특약으로 넣은 후 실제로 세입자의 전세금이 대출을 상환하는 데 사용되는지 반드시 확인해야만 합니다. 물론 세입자가 직접 은행에 동행하는 것도 가능하겠지만 대출금 상환 영수증과 근저당 말소 신청 영수증만 확인한다면 추후 큰 문제는 피할 수 있을 것으로 보입니다.
3. 가압류 + 가처분 + 가등기 + 임차권등기 피하기
등기부등본에서 '가압류' '가처분' '가등기' 임차권등기' 등이 보이면 전세 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 이는 근저당과는 달리 쉽게 정리할 수 없는 것이기 때문입니다. 가압류, 가처분, 가등기 등은 집주인에게 경제적인 어려움이 생겼다는 뜻이며, 경매 또는 압류 기록이 많다면 소유권 분쟁 소지가 많았다는 뜻이기에 각별히 주의해야 합니다. 임차권등기는 임대인이 계약 종료 후 임차인에게 돈을 돌려주지 않았다는 뜻인데요. 이런 집 역시 계약을 피하는 것이 좋습니다.
4. 집주인과 직접 계약, 입금도 집주인 통장으로
계약을 체결할 때는 집주인과 직접 계약하는 것이 좋습니다. 그렇다면 이 사람이 내가 계약할 집의 진짜 주인임을 어떻게 알 수 있을까요? 이 또한 등기부등본에 답이 있습니다. 등기부등본 상 소유주와 계약서 상의 임대인, 그리고 계약을 체결하는 사람의 신분증이 일치해야 하는 것입니다. 그러나 항상 집주인 본인이 나오는 것은 아닙니다. 대리인이 계약을 체결하러 나올 수도 있는데요. 이 경우 반드시 위임장, 집주인의 신분증, 대리인의 신분증을 확인해야 합니다. 또한 계약서 작성 시 혹은 잔금을 치를 때 집주인과 전화통화를 하고 이를 녹음으로 남겨두는 것이 좋습니다.
계약금이나 전세금 입금 또한 집주인 본인 명의의 통장에 입금해야 합니다. 만약 개인적인 사정으로 남편, 자식, 부모의 이름으로 된 통장에 입금해달라고 한다면 이런 곳은 계약하지 않는 것이 좋습니다. 일부 사례에서는 계약서 특약에 '아내의 계좌로 입금해도 된다'라는 내용을 넣거나, 가족관계증명서까지 동원해 가족의 이름으로 입금을 해달라고 하는 경우도 있는데요. 물론 소송을 걸면 돈을 돌려받을 수 있지만 애초에 문제가 생길만한 소지는 없애는 것이 좋겠죠.
5. '전입신고 + 확정일자'는 잔금 치른 후 바로
잔금을 치뤘다면 이삿짐을 정리하는 것은 조금 미뤄두고 바로 주민센터로 뛰어가는 것이 좋습니다. 바로 전입신고와 확정일자를 받기 위해서입니다. '하루 차이인데 어때'라는 마음으로 다음 날 가도 되지 않을까라는 생각을 할 수도 있지만 만약 집주인이 나쁜 마음을 먹고 전입신고와 확정일자를 받기 전 근저당을 설정한다면 하루 차이로 보증금을 전액 날릴 수도 있기 때문입니다. 여기서 중요한 사실은 잔금일 날 전입신고한 것을 중간에 옮겨서는 안 된다는 것입니다. 사정상 다른 곳으로 전입신고를 하고 다시 전입신고를 한다면 처음 전입신고했던 효력이 사라지기 때문입니다.
6. 전세금 반환 보증보험 활용
집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아도 보증기관이 대신 전세보증금을 반환해주는 '전세금반환 보증보험'을 활용할 수도 있습니다. 현재 전세금반환 보증보험을 제공하는 곳은 SGI서울보증과 HUG 주택도시보증공사인데요. 보증금액과 보증요율, 보증대상 등이 다르기에 꼼꼼히 비교를 해보는 것이 좋습니다. 예를 들어 HUG의 경우 보증 금액이 SGI에 비해 적지만 보증요율이 더 낮다는 특징이 있기에 자신이 계약할 전셋집의 특징에 맞춰 결정하면 되겠죠.
전세 계약을 하는 사람들은 보통 이 전세금이 가계 자산의 대부분을 차지하는 경우가 많이 있습니다. 이에 '피 같은 돈'이라는 말이 아깝지 않을 것 같은데요. 번거롭고 귀찮더라도 이런 정보를 잘 숙지한 후 전세 계약에 임해야 할 것 같습니다. 특히 공인중개사를 100% 신뢰하고 믿기 보다는 스스로 자신의 권리를 챙기는 것이 좋겠죠.
