지난 몇 년 간 집값은 끝도 없이 올랐습니다. 정부의 다양하고도 강력한 규제에도 불구하고 이런 현상은 이어졌죠. 계속 집값이 올라 평생 집을 못 살 것 같다는 불안감을 가진 많은 사람들은 '영끌'로 패닉 바잉을 이어갔고 집 값은 더욱 불안정해졌죠. 어떤 전문가들은 집값이 계속 오른다는 전망을 내놓고 있고, 또 어떤 전문가들은 곧 집값이 하향 조정 될 것이라고 주장하고 있는데요. 오늘 돈공부에서는 후자를 주장하는 전문가의 의견을 짚어보고자 합니다. 바로 빅데이터와 인공지능으로 부동산 시장을 전망하는 데이터노우즈의 김기원 대표입니다. 과연 집값 하락을 예상하는 근거는 무엇일까요?
그러나 김대표는 이제 집값 하락을 예상하고 있습니다. 이 또한 데이터에 근거한 것이죠. 현재 대부분의 저평가 인덱스의 수치는 최악의 상황에 달했고, 주택 구매력지수 또한 높은 상태라고 합니다. 주택 구매력 지수는 대출을 받고 주택을 구매할 수 있는 능력을 뜻하는데요. 이를 산정할 때는 금리, 소득, 집값 등이 고려된다고 합니다. 주택 구매력 지수가 높을 수록 집값이 고평가 되어 있다고 말할 수 있죠. 또한 현재 4년 이상 전세가율이 낮아지고 있습니다. 전세가율은 전세가를 매매가로 나눈 것인데요. 전세가율이 낮아진다는 의미는 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 더 낮다는 의미이고, 즉 이는 실질 수요인 전세보다는 투기 수요가 포함되어 있는 매매로 사람들이 몰리고 있다는 의미입니다.
현재 서울에는 입주 물량도 없고, 미분양도 없는 상태입니다. 그리고 전세 수요도 많이 있는데요. 이런 데이터를 바탕으로 앞으로 몇 년 간 집값이 더 오를 것이라고 말하는 전문가들이 많이 있습니다. 그는 이런 주장에 대해서도 반박하고 있습니다. 먼저 정부 정책을 살펴보면 보유세 폭탄이 시작되었고, 그리고 무엇보다 최근의 패닉 바잉 사태가 2006년 말과 비슷하다고 지적하고 있습니다. 이는 거래량 데이터로 나타나고 있다고 하네요.
그는 세상이 흘러가는 큰 흐름에서도 집값 하락의 변화를 볼 수 있다고 하는데요. 먼저 전체 소득 대비 세후 소득 비율이 최근 급격히 떨어졌다고 합니다. 저출산 고령화의 늪에 빠졌기에 복지에 대한 비용이 많이 필요하고, 그만큼 정부에서 세금을 많이 걷기 때문입니다. 또한 로보틱스와 인공지능으로 일자리가 감소하고, 저성장으로 인해 대한민국은 수축하는 세상이 될 것이라고 하네요. 소득이 양극화 되고 있으며 인구수가 줄어드는 것도 부동산 시장에 영향을 끼치는 요소라고 합니다. 실제로 작년 말부터 인구가 줄어들고 있다고 하는데요. 아직까지는 세대수는 줄어들고 있지 않지만 더 먼 미래에는 세대수마저 감소할 것이며 이는 분명 집값 하락 요인이라고 설명하고 있습니다.
한편 데이터노우즈의 김기원 대표는 데이터를 활용해 아파트 투자와 거주에 대한 길라잡이 역할을 하는 앱 '부동산 리치고'를 개발했는데요. 리치고에는 향후 4년간 아파트의 가격을 예측해주는 인공지능 2개가 실려 있다고 밝히고 있습니다. 그리고 이 인공지능의 적중률은 60%이상을 가리키고 있다고 하네요.
