지난 몇 년 간 아파트값이 쉬지 않고 상승했습니다. 물론 2021년 11월 현재 상승폭이 둔화되었지만 상승은 멈추지 않고 있죠. 그러나 얼마 전 아파트값 상승률이 0%, 즉 오르지도 내리지도 않은 수치를 보인 지역이 있어 화제가 되고 있습니다. 세종시를 제외하고 전국에 이런 수치는 거의 없는데요.
이제 곧 상승률이 마이너스대로 진입할 것이라는 예측도 나오고 있어 부동산 시장이 공포에 떨고 있습니다. 이곳은 어디일까요? 바로 대구입니다.
1. 아파트값 상승세 하락세 도시
한국부동산원에 따르면 11월 셋째 주(15일 기준) 대구의 아파트값 상승률은 -0.02%를 기록했는데요. 주간 단위로 대구의 아파트값 상승이 멈춘 것은 지난해 5월 이후 1년 6개월 만입니다. 아파트값 상승률을 구별로 살펴보면 남구, 동구, 서구, 달서구는 아파트값이 떨어졌고, 중구와 북구는 상승률 0%, 그리고 수성구와 달성군만 아파트값이 올랐는데요. 아파트 가격이 오른 지역보다 떨어진 지역이 더 많았습니다.
매매수급지수 역시 94.5였습니다. 그리고 이는 17개 광역시도 가운데 가장 낮은 수치였죠. 매매수급지수는 아파트 수요와 공급 비중을 지수화 한 것인데, 100을 기준으로 이보다 낮으면 집을 팔려는 사람이 많다는 뜻입니다. 즉 현재 대구에는 '매수자 우위 시장'인 것이죠. 업계 관계자에 따르면 현재 수성구 조차 매도자들이 호가를 조금씩 낮추고 있는 상황이라고 하네요.
2. 미분양 나기 시작함
몇십 대 일, 혹은 몇 백 대 일을 상회하는 미친 분양 경쟁률 또한 옛말입니다. 현재 대구에는 미분양 물량도 속출하고 있는데요. 올해 3월 미분양 가구가 153개였던 것에 비해 9월을 기준으로 2903가구가 나타나기도 했죠. 최근 현대건설이 분양한 '힐스테이트 앞산 센트럴'은 5개 주택형 가운데 4개가 1순위 마감에 실패했으며, 대구의 강남이라 불리는 수성구에 분양한 '수성레이크 우방아이유쉘'은 청약 미달률이 61%에 이르렀죠. 10채 중 6채가 미달된 셈입니다. 물론 수성레이크 우방아이유쉘의 경우 394가구의 소규모 단지이고, 수성구 내에서도 학군지가 아닌 외곽지인 파동에 위치하고 있지만 이 정도의 미달률은 충격적인 수준이 아닐 수 없습니다.
3. 그 이유는? 공급 과잉
과연 현재 대구에서 아파트값 상승이 멈추고, 미분양이 나기 시작한 이유는 무엇일까요? 바로 공급 과잉 때문입니다. 대구시에서는 한 해 적정 입주 물량을 1만 1,953가구로 보고 있는데요. 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 올해 대구 지역의 아파트 입주 물량은 1만 6,284가구로 적정 입주 물량을 훨씬 더 많이 뛰어넘는 수치를 보여주고 있습니다.
더욱 문제인 것은 이런 입주 물량이 올해 끝나는 것이 아니라는 점입니다. 2022년에는 1만 9,338가구 그리고 2023년에는 무려 3만 513가구의 입주가 예정되어 있는데요. 이는 한 해 적정 입주 물량의 2.7배에 해당하는 수준이기에 공급 폭탄이라는 말까지 나오고 있습니다.
4. 글로벌 금융위기 당시 위기 재현될 수 있어
대구의 아파트 시장은 현재 '심상치 않다'는 말이 나오고 있는데요. 과거 글로벌 금융위기 당시 대구의 아파트 시장은 폭락기를 맞았는데요. 청약이 미달되는 것은 물론, 미분양이 급증했죠. 이에 대구에서는 분양가의 40%만 납입하고, 5년간 나머지 60%에 대해 무이자 분납 혜택을 제공하는 파격적인 혜택을 내건 계약조건이 등장하기도 했습니다. 심지어 수성구에서조차 미분양이 대거 발생하는 상황이었습니다.
그리고 앞으로 글로벌 금융위기 당시의 위기가 재현될 수 있다는 공포감이 부동산 시장을 사로잡고 있는데요. 그러나 올해는 공급이 몰렸던 동구를 중심으로 미분양이 집중돼 글로벌 금융 위기 당시와는 상황이 다르다는 반론도 있습니다.
5. 장기적 우상향? 실거주로 접근해야
과연 대구의 부동산 시장은 어떻게 될까요? 대구에 내 집 마련을 하려는 사람들은 어떤 전략을 취해야 할까요? 전문가들은 입을 모아 실거주의 측면에서 접근해야 한다고 말하고 있습니다. 영끌을 해 아파트를 사는 전략보다는 시장을 지켜보며 대응해야 한다는 것이죠. 한편 장기적 측면에서 대구의 부동산 시장을 보면 우상향 한다는 의견도 있습니다. 그러나 현재로써는 너무 많은 우려가 나오고 있는 만큼 투자의 관점에서 접근한다면 더욱 신중해야 할 것 같네요.
